Zakup działki budowlanej

Sprawdzamy, konsultujemy z projektantem:

Przeznaczenie działki budowlanej określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (Urząd Gminy – prosimy o wypis i wyrys) lub jeśli nie ma tego planu na danym terenie przeznaczenie określa decyzja o warunkach zabudowy (wydaje również Urząd Gminy lub Miasta). Decyzję o warunkach zabudowy (dwz) możemy uzyskać nawet przed zakupem działki, lub przepisać uzyskaną od poprzedniego właściciela. Uwaga: przepisanej decyzji nie da się zmienić (najczęściej urzędy odmawiają zmiany przepisanej wcześniej decyzji), jeśli nasze zamierzenie jest trochę inne to należy wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy.

Kształt i wymiary działki. Dla swobodnej zabudowy i potrzeby odsunięcia się: od granicy działki, od drogi i od niektórych obiektów w pobliżu, niezbędne są odpowiednie dla planowanej zabudowy wymiary działki. Zwykle podaje się, że działka o szerokości mniejszej niż 16m może nie nadawać się do zabudowy np. budynkiem mieszkalnym (po odsunięciu ścian od granicy po 3-4m budynek musiałby być zbyt wąski a to stwarza trudności w jego zaprojektowaniu).   

Historia i rodzaj gruntu (możliwości posadowienia budynku). Czy w miejscu planowanego budynku na działce nie był kiedyś staw, rzeczka itp. Czy teren nie jest bagnisty, sztucznie nasypany? Pomocne mogą być chociażby stare mapki, czasami dostępne w sieci internetowej, rozmowa z osoba zamieszkującą w okolicy. W razie wątpliwości należy wykonać badania geotechniczne gruntu, które są również potrzebne docelowo do opracowania projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę (najlepiej, gdy umiejscowienie otworów badawczych wskaże projektant).

Drogę obok działki, czy publiczna, czy prywatna, czy gminna, czy może krajowa albo wojewódzka? (trudno z uzyskaniem zgody na zjazd z dróg wyższej kategorii), czy zjazd z działki już jest? To ma znaczenie dla: możliwości urządzenia zjazdu z drogi na działkę, odległości budynku od jezdni, konieczności współfinansowania budowy i utrzymania drogi jeśli prywatna, możliwości przeprowadzenia mediów przez drogę i opłat z tym związanych. Sprawdzamy też od której strony ma być zjazd z drogi (wynika z miejscowego planu zagosp. przestrzennego  lub dwz – tam gdzie określono front działki). 

Media, czyli sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa. Czy są przyłącza do działki budowlanej? Jaka odległość sieci w razie konieczności wykonania przyłącza. W razie wątpliwości należy wystąpić o opinię do zarządcy sieci.

Zadrzewienie. Wycinka drzew może być kosztowna. Również za wycinkę krzaków mogą być opłaty. Opłaty są naliczane najczęściej za drzewa nieowocowe. Warto sprawdzić ewentualne koszty w razie potrzeby. Nie radzę wycinać drzew bez pozwolenia jeśli jest wymagane – kary są bardzo duże. Czasami wycinka wymaga pozwolenia ale jest zwolniona z opłat. W sprawie wycinki zwracamy się do Urzędu Gminy.

Las lub działka leśna. Ze względów pożarowych nie możemy zbudować domu albo innego budynku bezpośrednio przy lesie (działki leśnej, nawet bez drzew), chyba że zbudujemy ścianę oddzielenia przeciwpożarowego od strony lasu (pełna ściana, dopuszcza niewielką ilość otworów odpowiednio zabezpieczonych), a inne przepisy (lub np. dwz) poza warunkami technicznymi się temu nie sprzeciwiają. Nawet przy dachu i ścianach nie rozprzestrzeniających ogień wymagana minimalna odległość to 12m. Dla domu drewnianego lub innego o ścianach lub dachu rozprzestrzeniającym ogień wymagana minimalna odległość to 16m. Odległość od lasu może też ustalać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub dwz, co nie zwalnia nas z zachowania w/w warunków dotyczących ochrony przeciwpożarowej.

Przebieg linii i rurociągów przez działkę. Mogą one ograniczyć zabudowę lub sprawić, że będzie konieczne przebudowanie linii lub sieci na własny koszt.

Co do odległości od linii energetycznej, stacji telefonii komórkowej, wiatraków sugeruję zachowanie większych odległości niż wynikają z przepisów. Naukowcy już w tej sprawie podnoszą alarm aby zmienić obowiązujące przepisy (nie tylko obowiązujące w Polsce ale również wytyczne WHO).

Wg prac dr inż. Marka Szuba z Politechniki Wrocławskiej np. „KONSEKWENCJE ZMIAN PRZEPISÓW W ZAKRESIE OCHRONY ŚRODOWISKA PRZED ODDZIAŁYWANIEM PÓL ELEKTROMAGNETYCZNYCH O CZĘSTOTLIWOŚCI 50 Hz” natężenie pola magnetycznego, przy którym nie stwierdzono niekorzystnego oddziaływania zdrowotnego to natężenie z przedziału 0,15 A/m–0,25 A/m. Obowiązujące przepisy dopuszczają jednak natężenie 60 A/m.

Natężenie 0,25 A/m rejestrowane jest:
— w odległościach 100 m od dwutorowej linii napowietrznej 400 kV w najbardziej niekorzystnych, z punktu widzenia potencjalnego zagrożenia środowiska, warunkach jej pracy,
— w odległościach ok. 50 m od dwutorowej linii napowietrznej wysokiego napięcia (2×110 kV) w najbardziej niekorzystnych warunkach jej pracy,
— w odległości ok. 30 m od jednotorowej linii napowietrznej średniego napięcia (15 kV) przy typowym obciążeniu spotykanym w tego rodzaju liniach,
— w odległości ok. 5 m od napowietrznej sieci zasilającej niskiego napięcia (0,4/0,23 kV) prowadzonej na wspornikach umiejscowionych na elewacji budynku, przy typowym obciążeniu tego rodzaju linii zasilającej.

Użyty skrót:

dwz – decyzja o warunkach zabudowy

loading